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Les loyers commerciaux doivent-ils être payés pendant l’état d’urgence sanitaire ?

L’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 a précisé les mesures annoncées par Emmanuel Macron en la matière le 16 mars dernier.

Ces mesures visent les personnes physiques et morales de droit privé résidentes fiscales en France exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité crée par le décret n° 2020-378 du 31 mars 2020, ainsi que celles qui poursuivent leur activité dans le cadre d’une procédure collective.

Pour ces personnes et uniquement pour celles-ci, la loi neutralise toutes les clauses des baux professionnels et commerciaux qui ont pour effet ou pour objet de sanctionner (clauses pénale, résolutoire, de déchéance etc.) ou de garantir (cautionnement) le défaut de paiement de loyers ou de charges locatives dont l’échéance est située entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

Attention ! Seules les sanctions du non-paiement des loyers sont neutralisées. Cela signifie que les loyers restent dus par les locataires et que des actions en paiement ou des mesures conservatoires pourraient être envisagées par les bailleurs.

S’agissant des entreprises non visées par l’ordonnance, la question se pose de savoir si des mécanismes juridiques traditionnels autorisent le locataire à ne plus régler ses loyers pendant l’état d’urgence sanitaire.

A notre avis, il convient de distinguer deux hypothèses :

– soit un arrêté a interdit l’ouverture du local commercial exploité en vertu d’un bail en raison de sa destination. Dans ce cas, le preneur pourra à notre sens faire valoir la force majeure prévue par l’article 1218 du code civil, ce qui a pour effet de suspendre l’exécution du contrat par les parties.

– soit le preneur ne peut plus régler ses loyers en raison de la baisse de chiffre d’affaires causée par l’épidémie. Dans cette hypothèse, au regard de la jurisprudence constante, la force majeure sera plus difficilement retenue par les juges, à moins de démontrer que le paiement des loyers était impossible et non rendu seulement difficile par la survenance de l’épidémie.

Dans ces deux hypothèses, les loyers, y compris ceux non réglés pendant le confinement, redeviendront exigibles lorsque les parties pourront à nouveau exécuter leurs obligations respectives, soit après la fin de l’état d’urgence sanitaire. Les locataires qui n’auraient pas anticipé la charge des loyers non réglés pourraient alors se trouver en grande difficulté.

Afin d’éviter cette situation, la solution la plus opportune semble donc pour les locataires et les bailleurs de se rapprocher pour convenir d’un échelonnement des loyers dont l’échéance est prévue pendant l’état d’urgence sanitaire.

N’hésitez pas à nous contacter à ce sujet, que vous soyez bailleur ou locataire, pour vous accompagner dans cette période délicate et inédite.